居民楼顶安装太阳能热水器的法律解读

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空气能|太阳能|热水器    随着公民维权意识的增强，因在楼顶安装太阳能热水器引发的邻里纠纷日益增多，影响了社区和谐。从媒体报道的此类案件看，冲突大多是法律观念淡漠，尤其是对《物权法》缺乏正确认识造成的。     根据《物权法》，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯等都属于共有部分。楼顶不属于某一业主专有，而归楼顶下所有业主共同拥有，任何人都无权主张自己享有多大的份额。《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”在楼顶安装太阳能热水器的冲突就产生在这里，不少人混淆了对专有物的使用权和对共有物的使用权的概念，把两者混为一谈。     对楼房居民来说，进入自己单元门内那部分空间属于个人专有，在使用上具有排他性，任何人未经允许不得进入。在美国等国家，房屋主人可以依法开枪击毙私闯民宅者。     共有物的使用权与专有物的使用权截然不同。楼顶是不可分割的，楼顶下所有业主对楼顶的使用权作用到整个楼顶，对楼顶任何一部分的使用被视为是对楼顶整体的使用，因此，在楼顶安装太阳能热水器必须经过楼顶下所有业主的同意。《物权法》第九十七条对此规定得很明确，对楼顶的处分必须经过“全体共同共有人同意”。再有，在楼顶安装太阳能热水器形成对某一空间的永久占有，事实上就成了个人专有，这就改变了楼顶共有物的性质，这与法律相抵触，除非所有业主同意在先。     我们可以参照楼道来理解楼顶的使用权问题。楼道也是共有物，买楼时已分摊了楼道面积费用。你买了楼道，但不能占有和排他性使用你购买的那份楼道。你在楼道堆放杂物，堆放杂物的楼道空间就被你独占，排除了其他业主的使用，妨碍了便利、安全通行。除了侵权外，在发生地震、火灾等灾害时，楼道堆放杂物会阻碍逃生通道，潜伏着巨大危险，堆放杂物者要承担由此引起的各种危害的责任。     如果楼顶是露天平台，便可很好理解对楼顶共有物的使用权。所有业主可上去乘凉、观光、喝茶，任何人不得永久占据其中的一部分。中国绝大多数楼顶其实就对顶层住户起着避雨、挡风、遮阳、保暖的作用，平时没人爬到楼顶上去享受生活，在这种情况下，关心楼顶的几乎就只有顶层业主了。     老楼以及现在一些新楼没有设计出安装太阳能热水器的空间，在楼顶安装热水器意味着改变建筑物部分结构的最初设计建筑功能，侵犯其他业主的正当权益。例如，安装时要破坏楼顶的防水层，安装后也会因热水器自身重力和风力的作用，给楼顶防水层和承重结构造成不间断的损害，铺设在楼顶的水管也给排水造成阻碍。另外，由于水管经过排风管道，影响共用排风管道的正常通风。还有，由于没有固定安装设施，热水器安装不牢固，易被风吹落，危及楼下行人的生命安全。所以，在未建有安装空间的楼顶安装热水器，会给楼顶所有者、尤其是顶层住户以及第三者带来可以预见到的危害。     根据《物权法》，所有业主对楼顶负担维护、修缮的义务，即使放弃楼顶使用权，也仍要履行其负担的这种义务。楼顶漏水给顶层业主带来损失，所有业主须分摊。在现实生活中，由于楼顶开裂、漏水只与顶层业主有直接利害关系，对楼顶日常维护、修缮的义务以及因维护不善造成的损失实际上只有顶层业主在负担。例如，晚上下雨楼顶漏水，按照法律所有业主都应起来修缮楼顶，尽快阻止危害的继续和扩散。
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发布时间：2011-10-25  点击：730  <<< 回上页